Шорнікова С.О.,

студентка Юридичного інституту

Науковий керівник : Дзяхар Г.І., ст. викладач

кафедри підприємницького та корпоративного права

КНЕУ ім. Вадима Гетьмана

 

ДІЯЛЬНІСТЬ ЕЛЕКТРОННИХ АУКЦІОНІВ З ВІДКРИТТЯМ РИНКУ ЗЕМЛІ: ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ

Гостро проблема торгівлі землі та відповідних аукціонів постала після скасування відповідного мораторію в Україні. Саме після того як землі були включені у товарний обіг,як результат процесу реформи відносин права власності на землю, завдяки чому з’явилася можливість кардинально змінити цю сферу правовідносин та поступово сформувати законний та чітко регламентований ринок землі в Україні. Проте, зважаючи тенденцію діджиталізації в Україні та запровадження різноманітних цифрових систем для полегшення життя українців, питання електронних аукціонів (торгів) залишається не визначеним, що і зумовлює актуальність цього питання.

Метою даного дослідження є відображення сучасного стану та можливого розвитку електронних аукціонів в Україні, визначення проблем даного питання та перспектив їх вирішення.

Методологічну основу роботи становлять як загальнонаукові методи наукового пізнання, зокрема такі методи як аналізу та синтезу, порівняльний та системного аналізу, а також загальнофілософський метод (діалектичний розгляд подій та процесів).

Актуальність та популярність даної тематики не викликає сумнівів, адже  проблемні аспекти цього питання досліджували такі вчені як В. Андрейцева, М. Бринчука, І. Каракаша, П. Кулініча, В. Носика, А. Мірошниченко та інші вчені.

Детально вивчивши відповідні джерела, можна зробити висновок про те, що незважаючи на важливість цієї теми багато питань залишаються невирішеними у контексті формування ринку землі, хоча повноцінне функціонування такої системи значно б полегшило діяльність цього інституту в Україні, саме тому це питання потребує детального вивчення.

Земельні електронні торги стали своєрідною новелою в українському законодавстві, адже таке поняття було введено нещодавнім Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» 18 травня 2021 року.  Даний нормативно-правовий акт передбачає, що земельні торги можна проводити шляхом у єдиній електронній системі і в режимі реального часу завдяки мережі інтернет. Після проведення такого аукціону має бути підписаний відповідний договір, залежно від форми користування земельною ділянкою, зокрема: договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку.  Також нове законодавство передбачає своєрідний мінімальний гарантійний внесок для усіх учасників торгів, який в свою чергу він має становити не менше ніж тридцять відсотків земельної ділянки. Також торги можна проводити за наявності не менше як двох потенційних покупців, а також процедуру проведення торгів встановлює Кабінет Міністрів України. Вся інформація про аукціони буде відкритою та загальнодоступною, що дозволить ефективно контролювати процес і результати торгів, моніторити та досліджувати їх ефективність  [1].

Окрім вищезазначеного нормативно-правового акту існує ще один, який регулює дане питання - «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин».  Цей закон визначає площу лоту, яка не може бути більше 20 га, що забезпечить поділ великих масивів земель, що в свою чергу надасть можливість малим та середнім фермерам брати участь у подібних заходах та починати чи розширювати свій бізнес [2]. Нова процедура проведення земельних торгів виключно в електронній формі через централізовану платформу «Прозорро. Продажі» передбачена у законопроекті №2195. Виключно через електронні аукціони буде відбуватись продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Нова процедура земельних торгів передбачатиме, що учасники земельних торгів не знатимуть один одного до завершення аукціону; будуть застосовуватись лише аукціони на підвищення ціни [4].

Якщо розглядати це питання з практичної точки зору, то варто зазначити про проведення електронних земельних торгів на території Миколаївської області, які були організовані завдяки Головному управлінню Держгеокадастру у 2018 році за допомогою електронного сервісу ДП «СЕТАМ», який дозволив засвідчити зростання обсягів продажу відсоткових ставок у місцевий бюджет. Така практична реалізація цього питання допомогла зробити висновки, про те що, окрім полегшення дещо бюрократичного процесу земельних торгів на більш новий та сучасний цифровий варіант їх проведення, також така форма дозволить поповнювати місцеві бюджети, адже витрати на організацію такого процесу доволі таки не високі, а прибутки для бюджету становлять таки суттєву суму. Досвід цього підприємства показав те, що продаж землі саме за допомогою онлайн аукціонів має ряд переваг, до яких можна віднести: виникнення конкуренції серед покупців, її добросовісності та прозорості, дотримання принципу відкритості, а також доволі значне підвищення ціни від початкової завдяки процесу торгів [3].

Якщо порівняти український та зарубіжний досвід у цьому питанні, то можна зазначити про те, що незважаючи на те,що українська електронна система закупівель, все ж таки на законодавчому рівні сфера державних закупівель у сферах електронних земельних аукціонів в країнах ЄС та США є доволі чітко регламентованою та контрольованою відповідними державними органами, що забезпечує як системність та прозорість цього процесу, так і ефективне поповнення державного бюджету за допомогою цього механізму та потім їх ефективного використання.

Проаналізувавши наукову літературу та вивчивши певні практичні аспекти цього питання можна визначити такі основні напрямки діяльності, які дозволять покращити ефективність здійснення земельних електронних аукціонів в Україні. Серед таких напрямків можна визначити наступні: встановлення чіткої процедури реалізації переважного права на купівлю земельної ділянки; запровадження правових гарантій повної відкритості і доступності документації із землеустрою, а також публічності її розгляду; запровадження моніторингу ринку земель на основі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із оприлюдненням його результатів; удосконалення законодавства щодо оцінки земель [3].

Серед рекомендацій для поліпшення ефективності здійснення елекронних земельних аукціонів можна запропонувати наступні зміни: необхідно внести зміни до ЗКУ з метою визначення чіткого алгоритму проведення земельних електронних аукціонів та організації проведення електронних земельних торгів на електронних майданчиках; здійснювати моніторинг цін на продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення з дотриманням вимог результатів експертної грошової оцінки та ціни земельних ділянок;  розробляти організаційні заходи щодо активізації земельних торгів із дотриманням плану щодо продажу прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності на земельних торгах та забезпеченням наповнення місцевих бюджетів та прозорості розпорядження землями державної власності.

Отже, підводячи підсумки, варто сказати про те, що діяльність електронних аукціонів з відкриттям ринку землі допоможе оптимізувати дану систему та  забезпечити її прозоре та ефективне функціонування в Україні.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ:

1.  Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони: Закон України від 18 травня 2021 року № 1444-IX URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1444-20#Text 9  ( дата звернення 07.12.2021р.)

2.  Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельнх відносин: Закон України від 28 квітня 2021 року № 1423-IX. URL:  https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1423-20#Text  (дата звернення 07.12.2021р.).

3.  Архипенко Н. В. Особливості державного регулювання електронних земельних аукціонів в Україні : автореф. маг. роб. на здобуття освіт. ступеня магістр : 281 “Публічне управління та адміністрування”. Миколаїв. 2020. URL: https://krs.chmnu.edu.ua/jspui/bitstream/123456789/1535/1/АВТОРЕФЕРАТ%20АРХИПЕНКО.pdf.

Юрченко Е. В. Перспективи ринку землі: хто в зоні ризику. Юридична газета онлайн. № 5. 11 березня 2021р.  URL: https://yur-gazeta.com/dumka-eksperta/perspektivi-rinku-zemli-hto-v-zoni-riziku.html